Купити чи орендувати квартиру?
Більшість порівнянь показують номінальні суми, які вражають, але вводять в оману — «8 мільйонів через 30 років» звучить переконливо, поки не врахуєш інфляцію. Тут усе в реальних грошах і одна чітка відповідь: через скільки років купівля починає виграти.
Як читати результати
чотири речі, які варто знати
Найважливіший параметр
Різниця між дохідністю інвестицій і зростанням нерухомості вирішує все. Перегляньте чутливість, щоб побачити, наскільки.
Горизонт планування
Якщо ви не впевнені, що залишитесь у квартирі довше, ніж breakeven, враховуйте витрати на продаж і ранній продаж.
Ліквідність
Квартира — неліквідний актив. Портфель ОВДП можна продати за день. Це не враховано в числах, але важливо для вашого фінансового планування.
Переглядайте щороку
Ставки, ціни оренди і дохідність інвестицій змінюються. Перерахуйте через рік — рішення може бути іншим.
Наступний крок
Питання та відповіді
Як працює розрахунок точки беззбитковості?▾
Калькулятор моделює два сценарії рік за роком: власник квартири накопичує капітал через зростання вартості та виплату іпотеки, орендар інвестує перший внесок і різницю платежів. Точка беззбитковості — перший рік, коли капітал власника (після вирахування витрат на продаж) перевищує портфель орендаря.
Чому результати в реальних грошах, а не номінальних?▾
Номінальні суми вводять в оману: «8 мільйонів через 30 років» виглядає вражаюче, але при інфляції 8% це лише ~1 мільйон у сьогоднішніх грошах. Ми показуємо все в реальних термінах, щоб порівняння було чесним.
Що таке «дисциплінований» і «реалістичний» орендар?▾
Дисциплінований орендар інвестує 100% різниці між орендою і тим, що б він платив за іпотеку. Реалістичний — лише 30%, решта витрачається на побут. Дослідження показують: більшість людей, які орендують, не інвестують різницю систематично.
Чому при продажу до 3 років є додатковий податок?▾
В Україні при продажу нерухомості, якою ви володіли менше 3 років, на приріст вартості нараховується ПДФО 5% та військовий збір 1.5%. Калькулятор автоматично враховує це у перші роки.
Чи підходить калькулятор для єОселя?▾
Так. Натисніть кнопку «Пресет єОселя» — калькулятор автоматично встановить іпотечну ставку 7% (основна ставка програми). Врахуйте, що на 11-му році ставка зростає до 10%; для детального розрахунку скористайтесь окремим калькулятором єОселя.
Що означає «реальна дохідність інвестицій»?▾
Це дохідність після вирахування інфляції. Якщо ОВДП дають 15% номінально, а інфляція 8%, реальна дохідність ~7%. Калькулятор використовує реальні ставки, щоб уникнути подвійного врахування інфляції.
Які витрати входять у «витрати власника»?▾
Щорічні витрати на утримання: ремонт, ОСББ, страхування, податок на нерухомість, заміна техніки. Дефолт 1.5% від вартості — консервативна оцінка для нових квартир, для старого фонду може бути вищою.
Чи варто купувати, якщо breakeven настає через 15 років?▾
Залежить від ваших планів. Якщо плануєте жити у квартирі 20+ років — купівля вигідна математично. Якщо є ймовірність переїзду — враховуйте витрати на продаж. Крім математики є нефінансові чинники: стабільність, можливість ремонту, відсутність ризику виселення.
Розрахунок є орієнтовним і не є фінансовою порадою. Реальний результат залежить від параметрів, які неможливо передбачити точно. Проконсультуйтесь із фінансовим радником перед прийняттям великих рішень.